Eluasemelaen

Eluasemelaen ehk kodulaen on laen, mida võetakse eluaseme soetamiseks, ehitamiseks või olemasoleva eluaseme ümberkujundamiseks.^[1] Tavaliselt on eluasemelaenu tagatiseks ostetav kinnisvara ehk kinnisvaraobjektile seatakse hüpoteek. Üldiselt pakuvad pangad ühele inimesele ainult üht eluasemelaenu, eeldades, et samaaegselt ei saa mitut kodu olla. Lisaks eluasemelaenule on olemas veel teinegi kinnisvara tagatisel pakutav laen ehk hüpoteeklaen, kuid viimane on laiema otstarbega kui kodulaen.^[2]

Laenu suurus sõltub kinnisvara väärtusest ning kinnisvara väärtus sõltub krediidiasutuse hindajast.

Kuni 2023. aastani kehtib eluasemelaenu intressidele Rahandusministeeriumi otsusel tulumaksusoodustus.^[3]

Kodulaenu pakkumise eelduseks on laenuvõtja osaline omafinantseering, lisaks panditakse ostetav eluase laenu tagatiseks.

Eluasemelaenu saamiseks nõutakse enamasti laenuvõtjalt 20–35% omafinantseeringut ehk sissemakset, kuid erandjuhtudel võib lisatagatise olemasolul omafinantseering ka 0% olla.^[4] Kasutades KredExi käendust, võib laenuvõtja kodulaenu alates 10% omafinantseeringuga saada.^[5]

Laenusumma suurus oleneb omafinantseeringust ning laenusummast oleneb igakuine laenumakse.^[1]

Kõigepealt tutvub koduostja talle pakutava maksimaalse laenusumma ning kuumaksega, sisestades andmed sissetuleku ja omafinantseeringu kohta panga kodulehel olevasse laenukalkulaatorisse.^[1] Seejärel valib klient endale sobiva kodu välja ning esitab panka taotluse.^[4] Järgmisena lepitakse pangaga tingimused kokku ning pank teeb laenu andmise osas otsuse. Kui pank on otsustanud kliendile eluasemelaenu anda, siis sõlmitakse laenuleping ning viimaks allkirjastatakse notari juures ostu-müügileping.

Eluasemelaenu saab võtta üksinda või koos kaastaotlejaga, selleks võib olla taotleja abikaasa, elukaaslane, ema või isa.^[1] Kui laenu võetakse kahekesi ehk kaasomandisse, siis on oluline, et kinnisvara omanikuks saavad samuti mõlemad isikud. Laenuvõtjad vastutavad laenu tasumise eest võrdselt.

Kui laenuvõtja sissetulekud on laenu võtmiseks liiga madalad, siis võib pank nõuda laenuvõtjal käenduse kasutamist.^[1]

Eluasemelaenu käendust pakub ka KredEx, käenduse eesmärgiks on vähendada esmase sissemakse kohustust.^[5] Käendust pakutakse korteri, elumaja, krundi või suvila soetamisel. Krundi puhul nõutakse elamu ehitamist krundile ning suvila ostul selle ümberehitust aastaringseks majaks. KredExi teenus on mõeldud eraisikutele ja peredele, sihtgruppi kuuluvad noored pered, noored spetsialistid, Kaitseväelased, Kaitseliitlased, tagastatud eluruumis elavad üürnikud, energiatõhusa eluaseme omandajad või eluaseme energiatõhusaks rekonstrueerijad. Kasutades KredExi käendust pole lubatud ostetud vara välja üürida. Samuti on nõutud tagatiseks oleva vara kindlustamine.

Pangad on määranud kindlaks laenuvõtja sissetuleku minimaalse piiri, millest vähemteenivatele inimestele eluasemelaenu ei pakuta.^[1] Laenutaotlejalt nõutakse viimase kuue kuu pangaväljavõtet, et kontrollida laenuvõtja regulaarset sissetulekut. Sobivate tulude alla kuuluvad dividendid, renditulu,^[6] palk, elatis, pension, üüritulu, vanemahüvitis.^[1] Tavaliselt on eluasemelaenu kuumakse ülempiir kuni 40% laenutaotleja või -taotlejate netosissetulekust.

Enamik eluasemelaene nõuavad laenuvõtjalt head finantstausta ning mõistlikku laenu ja vara väärtuse suhet.

Laenuandja nõuab laenuvõtjalt, et tagatis, sh lisatagatis oleks kindlustatud tule- ja veekahjude, loodusõnnetuse ning vandalismi vastu ning see kehtiks kogu laenuperioodi kestel vähemalt taastamisväärtuse ulatuses.^[1]

Kui eluasemelaen võetakse kodu ehitamiseks, siis eeldab laenuandja, et ehitustegevust alustatakse hiljemalt 1 aasta pärast laenulepingu sõlmimist.

Laenuandja määrab laenuvõtjale baasintressmäärast ja riskimarginaali summast koosneva intressimäära.^[1] Riskimarginaal sõltub laenuvõtjast, laenutingimustest ning tagatisest, kui panga riskid on madalad, siis on ka riskimarginaal madalam.

Üldiselt kasutab pank baasintressimäärana euribori, mis muutub, kas iga kuue või kaheteistkümne kuu tagant. Negatiivset euribori loetakse null baasintressimääraks.^[7]

Mida pikem on laenuperiood, seda väiksem on igakuine laenumakse.^[1] Eluasemelaenu võtmisel peaks laenuvõtja arvestama sellega, kui suurt laenumakset ta igakuiselt tasuda suudab. Eluasemelaenu maksimaalne tähtaeg on 35 aastat, pank eeldab, et laenuvõtja tasub viimase laenumakse 70–75-aastaselt.

On olemas kahesuguseid eluasemelaene: annuiteetlaen ja fikseeritud tagasimaksegraafiku ehk võrdsete põhiosa tagasimaksetega laen.^[1] Annuiteetlaen tähendab, et kõik laenumaksed tehakse kord kuus võrdsetes osades, laenumakse koosneb nii põhiosast kui ka intressidest. Sellise laenu puhul väheneb alguses laenujääk suhteliselt aeglaselt. Fikseeritud tagasimaksegraafikuga laenu puhul on laenu põhiosa võrdse suurusega ja intressikulu sõltub laenujäägist. Sellisel juhul tagastatakse laenu põhiosa kiiremini, mistõttu intressisumma on madalam.

Tasud, mis võivad eluasemelaenule lisanduda jaotatakse ühekordseteks ja perioodilisteks.

• Hindamisakti tasu
• Riigilõiv
• Notaritasu
• Dokumendilõiv
• Lepingu sõlmimise tasu^[8]
• KredExi tagatistasu (vaid juhul, kui laenu tagatisena kasutatakse SA KredExi käendust)^[9]
• Tagatisvara hüpoteegi alt vabastamine ^[1] (tasutakse pärast laenu täismahus tagastamist pangale ning laenulepingu lõppemist)

• Tagatisvara kindlustamine
• Laenukaitse kindlustuse kuumakse^[9]
• Elukindlustus

• Eluasemelaen – spetsiaalselt eluaseme soetamiseks, ehitamiseks või olemasoleva eluaseme ümberkujundamiseks
• Laen krundi ostmiseks – panga pakutav laen maa või krundi ostmiseks
• Kodu renoveerimislaen – eluaseme renoveerimiseks või sellele juurdeehituse tegemiseks^[10]
• Kodu sisustuslaen – kodumasinate, tehnika või uue mööbli ostmiseks^[11]

• Täidetud laenutaotlus
• Panga kinnitatud viimase 6 kuu arvelduskonto väljavõte sissetulekute tõendamiseks
• Muud sissetuleku allikaid tõendavad dokumendid
• Tagatisvara hindamisakt laenuandja poolt aktsepteeritud hindajalt
• Tõend KredExi käenduse sihtrühma kuulumise kohta (kui kasutatakse KredExi käendust)^[6]
• Tõend Maaelu Edendamise Sihtasutuse eluaseme kaaslaenu kohta (kui kasutatakse MES kaaslaenu)^[12]

• Maksimaalne limiit
• Näidiskuumakse
• Kodulaenu intressimäära muutuste kalkulaator
• Laenu annuiteedikalkulaator
• Notaritasu ja riigilõivu kalkulaator