Забудовник

Забудовник (застаріле) — це особа, яка у встановленому законодавством порядку отримала право на використання земельної ділянки для спорудження об'єктів житлового будівництва або згідно з укладеними договорами має право розпоряджатися житловою площею у будинках, які будуються (реконструюються).^[1] В редакції Закону України «Про архітектурну діяльність» від 17.02.2011 термін «забудовник» є скасований.

Забудовником може виступати юридична особа, включаючи ФОП^[2]. Серед обов'язків забудовника виділяють забезпечення фінансування (інвестицій), та його освоєння підрядним або господарським способом^[2].

Виділяють наступні характерні ознаки, що відносять певну юридичну особу до категорії Забудовника:

• особа, що отримала право на певну земельну ділянку для забудови та виконує необхідні дії для здійснення забудови;
• особа, що освоює та/або спрямовує на будівництво виділене на нього фінансування;
• особа, що виступає замовником.

Слід зазначити, що термін «замовник» не визначений на рівні законів України, що регулюють будівельну діяльність. Закон «Про архітектурну діяльність» визначає перелік суб'єктів будівництва та архітектурної діяльності, серед яких є замовники будівельного проекту (забудовники) та будівництва об'єктів архітектури. Наведене формулювання свідчить про можливість взаємозамінного застосування даних термінів.

Забудовнику, як учаснику цивільних правовідносин, додатково притаманні наступні ознаки:^[3]

• Забудовник, на відміну від будівельника, не є суб'єктом професійної діяльності. При цьому, забудовник може виступати однією з сторін у договорі на розробку архітектурної та/або проектної документації, а також у договорі будівельного підряду. У такому випадку забудовник — це особа, що замовляє послуги та/або роботи, а не виконує їх за платню.
• Забудовник є суб'єктом інвестиційної діяльності. Придбання об'єкта нерухомості завжди передбачає отримання економічних вигод, тобто це — капіталовкладення. При цьому придбання нерухомості, рівно як і її створення, це — інвестування. Оскільки забудовник є набувачем новоствореної нерухомості та повинен нести затрати на її створення, то з точки зору інвестиційного законодавства він може вважатись інвестором.
• Статус забудовника як суб'єкта підприємницької діяльності має певні особливості. Зокрема, згідно з означенням, само по собі забудова не передбачає отримання прибутку. Її мета — це створення і закріплення за собою права власності на новозбудовану нерухомость. У разі, коли забудовник як власник майнового права уступить належне йому право третій особі, а також у разі продажу забудовником належної йому новозбудованої нерухомості, може йти мова про отримання прибутку. Такий прибуток не вважається систематичним. Це пов'язано з тим, що статус юридичної особи як забудовника виникає на період конкретної забудови і припиняється у момент виникнення права власності на об'єкт нерухомості. Тому можливість отримання або неотримання прибутку забудовником виникає одноразово.
• Систематичне отримання прибутку забудовником можливе, коли воно пов'язано із здійсненням ним підприємницької діяльності у формі операцій на ринку нерухомості.

Юридична особа та фізична особа (підприємець), що має намір вести господарську діяльність, повинні отримати відповідну ліцензію. ^[4]

Контроль за виконанням умов ліцензування та власне видача ліцензій здійснюється Державною архітектурно-будівельною інспекцією (ДАБІ) та її представництвами в регіонах. Для забудовників, що отримують ліцензію вперше, термін дії ліцензії становить 3 роки. При отриманні кожної наступної ліцензії термін дії становить 5 років. У разі порушення ліцензійних умов, які неможливо усунути у процесі ведення будівельної діяльності, дія ліцензії може бути зупинена. Прийняття рішення про зупинку ліцензії відбувається на засіданні ліцензійної комісії.^[4]

Для отримання повторної ліцензії, забудовник повинен дотримуватись законності будівництва та мати всі необхідні дозвільні документи:

1. Дозвіл на будівництво;
2. Декларація про початок виконання будівельних робіт;
3. Документи на землю (оренда або право власності);
4. Містобудівні умови і обмеження;
5. Технічні умови на підключення комунікацій.

Поняття Забудовник широко використувується як синонім терміна «девелопер» через схожі функції та ознаки. Проте, поняття «забудовник» є ширшим, ніж термін «девелопер». Девелопер — це підприємець, який ініціює і забезпечує реалізацію найкращого з можливих варіантів розвитку нерухомості, включаючи організацію фінансування проекту.

Фундаментальна відмінність між поняттями «забудовник» та «девелопер» полягає в тому, що забудовник — це правова категорія, а девелопер — термін, що склався та набув поширення в сучасному бізнес-середовищі. Відповідно, при вживанні терміна «забудовник» підкреслюється юридична та господарська складова діяльності юридичної особи, що здійснює будівництво, а при вживанні терміна девелопер — увага акцентується на комерційних та маркетингових аспектах підприємця в сфері забудови.

Питання застосування ознак девелопера як характерних рис для забудовників залишається дискусійним, оскільки сам термін «девелопмент» не є правовою категорією. Фактично, терміни забудовник та девелопер — визначають, відповідно, господарську та комерційну діяльність, пов'язану з забудовою.

У багатьох випадках забудовник одночасно виступає також і девелопером, або є пов'язаною (афілійованою) з девелопером юридичною особою.

За типом об'єктів, що будуються, забудовників поділяють за спеціалізацією на

• житлових
• комерційних
• таких, що будують об'єкти соціального призначення.

За формою власності, забудовників поділяють на:

• Закрите акціонерне товариство.
• Відкрите акціонерне товариство.
• Товариство з обмеженою відповідальністю.
• Житлово-будівельний кооператив.
• Споживче товариство.
• Товариства.
• Громадський фонд.

• Девелопер (нерухомість)
• Будівельна справа
• Нерухомість

• Ханатаєв Г. Правове положення забудованика / Г. Ханатаєв // Господарство та право. — 2005. — N 3
• Великий тлумачний словник сучасної української мови / уклад, і голов, ред. В. Т. Бусел. — К.; Ірпінь: ВТФ «Перун», 2004.
• Максимов С. Н. Девелопмент (розвиток нерухомості) / С. Н. Максимов. — СПб., 2003.

• Недобросовісні забудовники на будівельному ринку України [Архівовано 27 червня 2015 у Wayback Machine.]